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北京二手房成交量觸底反彈
【摘要】：
持續低靡的北京二手房市場近來呈現成交量的小幅回暖。北京商報記者走訪市場發現，不論是遠郊區還是核心區的熱門板塊，11月上半月的簽約量均出現明顯回升。北京市住建委的網簽數據也證實了這一點。11月1日-15日，全北京二手房網簽量為4003套，環比今年7-9月3個月上半月網簽量，這已是今年下半年以來的最高值。業內人士分析，房價連續數月下降后，部分沉寂一段時間的購房者開始重新入市，推動了成交量的觸底反彈，但是限購以及信貸政策的持續收緊，為樓市留出了更多的議價空間，二手房成交價格依然穩中有降。
成交量 11月現回升
一線經紀人率先嗅到了成交量回升的味道。海淀區四通橋附近鏈家門店經紀人劉杰近來的工作比前幾個月忙多了?！案浇^紫金莊園房源帶看量比上月增加了不少，今天一上午就有三組要看房的客戶來附近看房?！蓖瑯拥淖兓舶l生在亞運村區域我愛我家經紀人楊曉的身上。她告訴北京商報記者，以前她所在的區域，每周簽約量有4-5套，但是現在日簽約量有時能達到4套。這讓年中有過辭職想法的楊曉，打消了這一念頭。
北京商報記者先后走訪大興天宮院、東城區和平里、海淀區四通橋等多個區域發現，中介門店過手的二手房簽約量正在觸底回升。偉業我愛我家集團統計的北京市住建委網簽數據顯示，今年11月1日-15日，北京全市二手住宅共網簽4003套，雖然同比2016年11月上半月下降了58.6%，但自7月以來，北京二手住宅網簽量已呈現連續小幅回升的勢頭。
數據顯示，11月上半月單日網簽量最高為11月13日的456套，其次是11月6日的428套。從北京二手住宅單日網簽量的半年走勢可以看出，剛進入下半年時，北京二手住宅單日網簽量長期維持在400套以下，7月、8月超過400套的總共只有兩天，直到9月、10月才有所增多，11月上半月的形勢則與10月類似?？梢灶A見，11月北京二手住宅網簽量將繼續穩中有升。
不過，在行業人士看來，這只是寒冬里的一小股暖流，和去年相比，北京二手房市場仍然呈現低溫特征。今年三季度北京二手房住宅成交量同比降幅達到70%，從6月起網簽套數基本都只在7000-9300套區間低位徘徊。
購房人 剛需剛改為主
根據經紀人的介紹，推動11月成交量上揚的力量來自于剛需和剛改的客群。其中，以換房客群為主?！拔乙I的房子已經定下來了，是同小區的一套三居室，這兩天就想趕緊把原來的房子賣了，騰出購房指標”，業主王女士向北京商報記者表示，觀望市場一年之久的王女士最近選擇出手，在她看來，對于換房人來說，市場平穩是最好的換房時機。
為了能夠盡快完成換房，王女士也選擇讓步。她位于呼家樓的房子是一套106平方米的兩居室，報價980萬元，而前兩周，該小區一套同戶型的房子成交價為976萬元，比今年3月價格高點時差不多降了20%。王女士說：“因為想盡快賣掉，價格報得很實在，如果買方條件合適，價格還可以再商量，950萬元也可以賣?！?/div>
業主劉先生最近也掛出了自己位于西四環附近的一套三居室，報價870萬元，比市場價低了差不多80萬元，之所以低價掛出，是因為他看好望京的一套房子，想要盡快完成置換。
與王女士、劉先生有一樣心態的業主不在少數?！敖螘r間，遇到好幾位都是這種情況的置換業主”，麥田房產百子灣區域一位業務經理表示，置換業主一般比較看重房源品質，如果他們定下了想要買的房子，也愿意在出售的房源價格上進行讓步。
在換房需求集中釋放下，不只是成交量在回升，房源的掛牌量也有所增加。據麥田房產統計顯示，10月的新增房源掛牌量環比9月增長了30%，創下今年3月以來的新高。在行業人士看來，這在一定程度上反映了市場供需矛盾在持續緩解。而在整體成交低迷的背景下，一些有著剛性改善需求的換房業主，開始成為近期成交的主力。
據悉，置換需求的客群更多集中在核心區的存量房熱門成交板塊，而首次置業的剛需業主更愿意選擇總價較低的遠郊區域。以大興天宮院板塊為例，由于項目較為集中、配套也相對成熟，吸引了較多的剛需購房人?！耙砸惶變删邮覟槔?，總價在350萬元左右，很多購房人選擇公積金貸款，這樣購房成本比較低?！痹搮^域經紀人如是介紹。
一線經紀人普遍表示，在“3·17”新政之后，認房認貸、二套房首付比例的提升以及利率的不斷上升，為北京樓市篩選出了有真正需求的購房人，這使得二手房價格出現了實實在在的下滑。
成交價格 依然穩中有降
正如上述經紀人的介紹，購房人群的特征決定了房價依然沒有保持平穩的支撐。在成交量出現小幅上漲的同時，二手房的成交價格卻有所下降。
在行業人士看來，盡管房源放量明顯增多，但是新增需求還是比較低迷，二手房市場的整體表現仍然乏力。根據麥田房產統計，在業主調價房源中，降價房源比例達到92%，和上月相比小幅微降，但仍處于近幾個月來的較高水平。
同時，對后市預期的變化，也令越來越多的業主們更傾向于把房源掛牌出售。據麥田房產統計，10月成交均價環比上月下降1.5%，這是自5月價格出現下滑以來連續6個月呈現下降走勢。在這樣的背景下，業主方的價格預期逐漸扭轉，擔心價格繼續走低，更多業主將房源掛牌入市。
盡管網簽與實際成交相比有一定的滯后，但從一線經紀人反饋的情況來看，整體來說，目前的市場整體還是處在膠著狀態，除了一些急售房、優質房相對比較易于成交外，多數客戶還是在觀望，真正愿意出手的客戶還是不多。造成這種現象的原因，有持續限購、信貸門檻提高等政策因素，也有業主價格降不到客戶預期等現實因素。
“通常雙方談價時，業主都會愿意讓一些價，但是如果總價僅僅降個5萬元、10萬元，現在是達不到客戶心理價位的，這種情況就很難成交”，麥田房產麗都區一業務經理表示，所以現在看房的人不少，但真正能簽約的比較少。
麥田房產分析認為，鑒于樓市調控政策的持續影響，預計未來階段二手住宅價格還將繼續小幅下降，但降幅在不同的區域和項目間會存在差異性。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對北京商報記者表示：“房價連續數月下降后，部分沉寂一段時間的購房者開始重新入市。在從嚴從緊的樓市調控，尤其是從緊的信貸政策作用下，投機炒房在當前北京的二手房交易中基本消失，市場新增的需求基本都是首次置業或是換房的剛需，雖然釋放的節奏較為緩慢，但也更加健康理性?！?/div>
胡景暉認為，“房住不炒”的基調下，北京的嚴格調控政策還將長期執行，二手房市場也將整體保持平穩。他表示，雖然市場的需求在重新增加，交易量也有所增長，但目前購房者依然有著更多的話語權，議價空間仍然較大。因此，接下來北京二手房價格持續回落的趨勢不會改變，交易量穩中有升的同時，交易價格還將繼續穩中有降。
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